De Lage Zijde en hoe nu verder!
Gelukkig, de gemeente Alphen aan den Rijn schijnt een projectontwikkelaar gevonden te hebben. Als een duveltje uit een doosje komt Corio te voorschijn. Iedereen enthousiast maar hoe was het ook alweer. Was dit nu niet net de partij die in het verleden behoorlijk dwars gelegen heeft en eigenlijk niet mee wilde werken en waarmee niet te praten viel? Nu wordt er een vage intentie uitgesproken te gaan werken aan het Thorbeckeplein en men denkt dat men er met de gemeente wel uitkomt. Eerst zien en dan geloven. En zo geldt het ook voor de rest van de plannen. En Corio zit natuurlijk een in luxe positie. Ze kennen de problemen bij de gemeente en kunnen natuurlijk hun eisen stellen.
Het was verder schokkend te moeten lezen in de krant – dus in de krant en niet via een mededeling vanuit het college – dat de plannen van WonenCentraal voorlopig niet doorgaan. Natuurlijk zijn de huidige bewoners aan de Lage Zijde die de grote torens die met veel bombarie zijn aangekondigd als de entree van Alphen, blij dat dit plan in ieder geval gedeeltelijk dreigt te sneuvelen, maar hoe zit het met die bewoners die verhuisd zijn en hopen nog ergens terug te kunnen komen of die bewoners die er nog wonen. We hebben de nodige schrijnende verhalen in de krant gelezen. De straten verkrotten en dat heeft een uitstraling op de hele wijk die daar achter ligt.
En dan de zorgen om het parkeren. Ook dat zal aanzienlijk meer gaan kosten als we tenminste ervoor willen zorgen dat ook de Hooftstraat goed bereikbaar blijft. Over de winkeliers aan de Hooftstraat wordt in de brief van het college niets gezegd maar de problemen zijn groot. Ze dreigen afgesloten te worden van de rest van het centrum.
Gelukkig ziet ook de PvdA dit inmiddels in en hebben ze vragen op grond van het reglement van orde gesteld. Wel een beetje laat want we weten natuurlijk al heel lang dat dit speelt.
De besluitvorming over het Cultuurgebouw is voor een belangrijk deel bepalend voor de invulling van het Thorbeckeplein en de parkeervoorzieningen. En volgens ons moeten we beginnen met juist die besluitvorming nogmaals tegen het licht te houden en niet volgende week al een beslissing te willen nemen. We hebben de stukken rond het Cultuurgebouw nog eens bestudeerd. Een bibliotheek die een keer zo lang open moet zijn en een streekarchief dat veel langer open moet. Waar wordt dat van betaald? We gaan een bibliotheek afbreken en zetten praktisch op dezelfde plaats een nieuwe neer; dat zelfde geldt voor de parkeergarages. En kijk naar de bezoekersaantallen. Dat gaat nooit de publiekstrekker worden die men verwacht. Ook de opmerkingen over de horeca in het hele verhaal baren ons zorgen. Het mag niet te commercieel zijn maar moet passen bij het culturele karakter. Nog steeds niet geleerd van het Castellum theater. En dan moet er ook nog horeca in het Nutsgebouw komen. Kortom, ook hier wordt weer niet naar het geheel gekeken maar naar elk onderdeel apart.
Voor ons is het duidelijk. Nu is het moment om de kaders die destijds door een meerderheid van deze raad over de Lage Zijde zijn aangenomen, te herzien.
Keer terug naar het begin en kijk of de besluitvorming van toen in het licht van nu nog steeds zo moet zijn. Renoveer wat mogelijk is en probeer met Corio te komen tot een invulling van een plein met een intiem karakter met aantrekkelijke winkels en maak het Nutsgebouw het cultuurgebouw aan de Lage Zijde. Geen geldverslindend waterfront mar behoud van de mooie historische geveltjes.. Ook wij moeten de tering naar de nering zetten en omdat we nu met een nieuwe projectontwikkelaar aan de slag lijken te gaan die in de krant aangeeft met een eigen plan te komen, is nu de tijd rijp de kaders opnieuw te bekijken. Vandaag geeft in AD hoogleraar vastgoed Erwin van der Krabben een goede analyse: grotere tekorten of bescheidener opzet stadshart. Wij kiezen voor het laatste. Externe deskundigen zouden de raad kunnen begeleiden in dit proces om zo tot een afgewogen oordeel te komen. Daarbij moet zeker ook naar de financiën gekeken worden want voor een doorsnee raadslid is het bijna onmogelijk te beoordelen wat een en ander al heeft gekost en nog gaat kosten.
Ank de Groot-Slagter, fractievoorzitter Alphen 1
september 29th, 2011
Gerard van As van NIeuw Elan heeft mede namens Alphen 1 het woord gevoerd over het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2011. Gezien zijn deskundigheid leek het een aantal opppositiepartijen verstandig dit onderwerp door Gerard van As te laten behandelen.
We zijn akkoord gegaan met het raadsvoorstel, met dien verstande dat de wethouder de toezegging heeft gedaan in een commissievergadering nog dieper op dit (moeilijke) onderwerp in te gaan en eventuele verbeteringen/wijzigingen uit die commissievergadering mee te zullen nemen.
Ank de Groot-Slagter
Bijdrage van de Fracties van Nieuw Elan, Alphen 1, Beter Alphen en Trots voor het raadsdebat van donderdag 26 mei 2011 over Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2011.
Meneer de Voorzitter,
Namens de fracties van Nieuw Elan, Alphen 1, Beter Alphen en Trots, willen wij met u en het College het debat aangaan over het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2011.
Algemeen
In de samengestelde gemeentelijke grondexploitatie per 1 januari 2011 gaat u uit van een negatieve netto contante waarde (NCW) van € 47,3 mln.; dit is ten opzichte van 1 januari 2010 een toename van ca € 16 mln. Deze negatieve contante waarde wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de verliesgevende complexen Stationsomgeving, Steekterpoort 1, Rijnhaven Oost en Stadshart Hoge en Lage Zijde. Conform de financiële voorschriften vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) heeft u in de meerjarenbegroting een totale voorziening van € 86 mln. getroffen om het verwachte tekort op de grondexploitaties (NCW) af te dekken, zodat er per saldo nog een positief incidenteel resultaat overblijft van € 38,7 mln.
Bij deze berekening bent u uitgegaan van jaarlijkse grondverkopen voor woningbouw en bedrijfsterrein.
In de Notitie Risicomanagement bij grondexploitaties van 13 februari 2009, is aangegeven dat in de loop van de ontwikkeling van het risicomanagement de raad heeft besloten om een uitgebreide inventarisatie en kwantificering van risico’s achterwege te laten en te werken met de zgn. weerstandnorm. In het MPG 2011 is uw College teruggevallen op deze oude beleidslijn door het niveau van de risicoreserve te bepalen op de veronderstelling dat alle opbrengsten 1 jaar vertraging oplopen. Dit is volgens ons geen goede grondslag en geeft een onzuiver beeld.
Aangezien ook onze gemeente onderhevig is aan de gevolgen van de recessie, zal de gronduitgifte voor zowel woningbouw als die voor bedrijfsterrein meer vertraging oplopen dan 1 jaar.
Door specifieke risico’s te identificeren dus prioriteren en kwantificeren kan het systeem voor de individuele projecten transparanter worden en zorgen voor een betere onderbouwing van de financiële dekking; dit wordt voor onze gemeente geadviseerd in het rapport van Ernst & Young over de financiële risico’s en beheerplannen van de drie te fuseren gemeenten.
Gaarne uw zienswijze in dezen?
Hoewel u m.b.t. de berekening van de netto contante waarde van de grondexploitaties al rekening heeft gehouden met bijgestelde uitgangspunten en parameters, t.w. rente gelijk aan de interne rekenrente van 4 %, een prijsstijging van de kosten van 2,7 % en een prijsstijging van de opbrengsten van 1,5 % betekent dit per saldo wel een achteruitgang van het te behalen resultaat. Daarnaast hebt u als uitgangspunten de plankosten bepaalt op 27 % en onvoorzien geraamd op 5 t/m 15 %. Wij vragen ons af of de door u genomen maatregelen wel adequaat zijn?
Volgens ons zullen alle zeilen moeten worden bijgezet om tot een betere kostenbeheersing en –besparing te komen. Wij denken hierbij aan het nemen van extra maatregelen zoals:
- een strikte beheersing en vermindering van de plankosten door de grootte van het ambtelijke apparaat af te stemmen op het huidige (gemiddelde) takenpakket en hiermee de overhead in de diverse grondexploitaties terug te brengen;
- geen werkzaamheden op het gebied van planvoorbereiding en civieltechnische werken op voorhand uit te voeren, voordat duidelijk is, dat bepaalde plannen daadwerkelijk doorgaan en de betreffende grond zal worden afgenomen; dus eerst overeenstemming met een afnameverplichting vastleggen;
- Aanpassing van de programma’s voor uitgifte van bedrijfsterrein aan de realiteit d.w.z. werkelijke vraag; de vestiging van een Factory Outlet Centre is inmiddels achterhaald en 25.000 m² BVO kantoorruimte aan de Kerk en Zanen Zijde van het Station lijkt ons momenteel nou ook niet realistisch.
Resumerend vragen wij van u hoe u tegen de door ons voorgestelde maatregelen aankijkt?
Met betrekking tot de positie van de diverse reserves en subreserves, zijn wij van mening dat deze zoveel mogelijk moeten worden samengevoegd tot en beperkt aantal reserves; er zijn momenteel teveel soorten reserves ingesteld. Dit geeft een verwarrend beeld over de feitelijke situatie van het vermogen behaald door de grondexploitaties.
Dan willen wij nog een aantal opmerkingen maken m.b.t. een aantal grondexploitaties, t.w.:
1. Stationsomgeving
Op eindwaardeberekening 2036 wordt er een tekort berekend van ca € 27 mln.
Omdat deze looptijd wel heel erg lang is, vragen wij ons af waarom het College geen goede marktpartijen aanzoekt, die met een totaalplan willen komen om dit gebied (eventueel gefaseerd) aantrekkelijk in te vullen. Wij denken dan aan een Belegger/Ontwikkelaar van enige allure, die bewezen heeft dat zij dergelijke grote projecten aankan. Juist de Stationskant nabij de Prins Bernhardlaan verdient een stedenbouwkundige invulling, waar een gemengde functie van wonen (zoals appartementen, jongeren- en studentenhuisvesting), werken (zakelijke dienstverlening), en sociale- en educatieve (onderwijs) functies goed kunnen samengaan.
2. Steekterpoort 1
Ook hier is er op eindwaarde 2031 een tekort berekend van ca € 30 mln. Wij vinden het nog steeds een gemiste kans vinden, dat Hoogvliet onze gemeente verlaat; dit bericht was overigens al officieel bekend, terwijl wethouder Hoekstra nog in de waan verkeerde dat hij nog in gesprek was. Wij hopen dat er niet weer een dergelijke inschattingsfout wordt gemaakt en dat er bij het bedrijf van Zeeman Textiel, dat eveneens een grote uitbreiding voor ogen heeft, tijdig wordt ingespeeld op de uitbreiding van dit bedrijf.
3. Stadshart Hoge Zijde
Op de eindwaarde 2015 is hier een tekort berekend van € 11,2 mln. Aangezien het hier een realisatietermijn betreft van ruim 4 jaar, terwijl ook de plannen rondom aan de Hoge Zijde waaronder de oude Bonifaciusschool stagneren, vragen wij ons af hoe het College denkt de geraamde grondopbrengsten binnen deze termijn te realiseren? Wij vragen ons af voor welke gronden en/of objecten dermate opbrengsten kunnen worden verkregen, dat dit tekort kan worden afgedekt?
4. Stadshart Lage Zijde
Op eindwaarde 2018 wordt hier een tekort berekend van ca € 70 mln. In de raadsvergadering van oktober 2010 werd in verband met het afhaken van MAB, door de toenmalige wethouder Groen in’t Wout verteld, dat de projectontwikkelaars in de rij stonden om de ontwikkeling van de lage Zijde te klaren en dat hij hierop voor het einde van het jaar terug zou komen. Wij hebben hem toen uitgedaagd en gevraagd of hij voor het einde van dat jaar bekend kon maken welke partij dit dan wel zou gaan doen? Helaas is hij hier niet aan toe gekomen, omdat hij zijn ontslag had ingediend!
Inmiddels zijn wij weer een half jaar, maar eigenlijk een jaar verder, want MAB had al in juni/juli 2010 om financiële reden afgehaakt, omdat de door de gemeente gehanteerde grondprijzen voor zowel de woningen als de winkels te hoog waren en hierover niet viel te onderhandelen. De gemeenteraad wist overigens van niets!
De betreffende portefeuille Stadhart is overgenomen door wethouder Lyczak, die ons ook na de betreffende raadscommissievergadering van 10 februari jl. nog steeds in het ongewisse laat. Wel is ons duidelijk geworden dat de tekorten aan de Lage Zijde alleen maar toenemen; enerzijds door de te dure verwervingen en anderzijds door de aanleg van peperdure parkeervoorzieningen waarmee in de exploitatie geen rekening is gehouden.
Onze vragen aan het College zijn:
- Wat is de huidige stand van zaken rondom de resterende verwervingen?
- Is er al een nieuwe Ontwikkelaar/Belegger gevonden om de Lage Zijde uit te voeren? Zo ja, wie?
- Gaan wij eerst een Cultuurhuis bouwen en daarna pas een parkeergarage aanleggen op het Thorbeckeplein? Hoe logisch is dit?
- Wat is de stand van zaken m.b.t. de verwerving van het Fortisgebouw?
- Hoe staat het met de woningbouwplannen van Wonen Centraal? Of zijn deze ook in de ijskast gezet?
- Hoe denkt u de verpaupering tegen te gaan van dit gebied richting Hooftstraat?
Tot zover onze bijdrage in eerste instantie.
Namens de gezamenlijke Fracties
Gerard van As
Gerard van As van NIeuw Elan heeft mede namens Alphen 1 het woord gevoerd over het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2011. Gezien zijn deskundigheid leek het een aantal opppositiepartijen verstandig dit onderwerp door Gerard van As te laten behandelen.
We zijn akkoord gegaan met het raadsvoorstel, met dien verstande dat de wethouder de toezegging heeft gedaan in een commissievergadering nog dieper op dit (moeilijke) onderwerp in te gaan en eventuele verbeteringen/wijzigingen uit die commissievergadering mee te zullen nemen.
Ank de Groot-Slagter
juni 4th, 2011
